房开企业计算增值税，扣除土地价款包括各种税费吗？

一、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 “向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下： 销售额＝（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

依据：

国家税务总局 关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知

财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

关于深化增值税改革有关政策的公告

关于调整增值税税率的通知